قوانین انجمن بانک مقالات


خبرها
هفت روز اول هر ماه از تقویم شمسی، ثبت نام سایت ژئومپیا باز خواهد بود.


بازگشت   Geomapia > انجمنهای تخصصی > شهرسازی

اطلاع رسانی

پاسخ
 
ابزارهای موضوع نحوه نمایش
قدیمی 2011-01-10, 00:24   #1
sepide1990
عضو غیر فعال
 
تاریخ عضویت: 09-01-2011
نوشته‌ها: 8
سپاس: 3
سپاسگزاری: 24 بار در 7 پست
پیش فرض آپارتمان نشینی و حقوق قانونی و حوزه مسئولیت ها

آپارتمان نشینی و حقوق قانونی و حوزه مسئولیت ها

یکی از درگیریهای زندگی امروز در شهرها، به ویژه کلان شهری همچون تهران، زندگی آپارتمان نشینی است این شیوه زندگی علاوه بر آنکه موجب تداخل خرده فرهنگ ها، به ویژه خرده فرهنگهای معارض شده، نا بهنجاری های دیگری را هم رقم زده که هریک در نوع خود پیچیده می باشد. از جمله مشکلات آپارتمان نشینی گریبانگیر آن هستیم بحث اداره امور آن می باشد که در اینجا به اختصار به آن می پردازیم . از آنجا که هر اجتماعی اعم از خانواده یک اجتماع کوچک ویا جامعه به عنوان یک اجتماع بزرگتر نیازمند مدیر یا مدیرانی برای اداره امول خود هستند، در مجتمع های ساختمانی (آپارتمانی) نیز این ضرورت به وضوح احساس می گردد. که در این خصوص قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرائی آن مصوب 1343 و اصلاحیه های بعدی آن، ضوابط و مقررات حاکم بر این موضوع را مشخص نموده است و قانونگذار مستند به قانون فوق الاشعار، کلیه مجتمع های مسکونی، اداری، تجاری و شهرکهائی که فاقد شهرداری هستند را ملزم به رعایت ضوابط و مقررات حاکم بر آن نموده است.
علی ایحال به منظور تعیین مدیر یا هیات مدیره ابتدا می بایست مجمع عمومی مالکین به شرح ذیل تشکیل گردد:

مجمع عمومی مالکین
در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز نماید مجمع مزبور تشکیل می گردد و به عبارتی مجمع عمومی از گردهمائی مالکین تشکیل می گردد.
با ملاحظه مواد قانونی این طور استنباط می گردد که در صورتی که مالکین خود در مورد نحوه تشکیل اولین مجمع عمومی به توافق نرسند واز تشکیل مجمع خودداری نمایند حسب مالکین درخواست مالکین، وزارت مسکن وشهرسازی عهده دار این مسئولیت می گر دد.
چنانچه جلسه مذکور،اولین جلسه مجمع نباشد هیات مدیره وظیفه دعوت از مالکین را به عهده خواهد داشت لازم به ذکر است که برگزارکنندگان مجمع موظف می باشند دعوتنامه هایی را به نشانی کلیه مالکین ارسال نموده و از آنان، جهت شرکت در جلسه دعوت به عمل آورند و چنانچه مالکین در محلی، به جز نشانی خود در مجتمع، ساکن باشند موظفند رسما" آدرس خود را به هیات مدیره اعلام نمایند درغیر این صورت هیات مدیره وظیفه ای جهت تفتیش درخصوص نشانی مالکین ندارند و اگر کسی به عنوان نماینده یکی از مالکین تعیین شده باشد باید قبل از تشکیل مجمع عمومی وکالتنامه رسمی (که در دفترخانه تنظیم شده باشد) ویا غیر رسمی (نوشته کتبی) خود را به مدیر یا هیات مدیران ارائه نماید و واحدهایی که دارای چند مالک می باشند می بایست از بین خود یک نفر را جهت شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند. درصورتیکه یکی از مالکین نیز دارای شخصیت حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت های حقوقی، معرفی خواهدشد.
تشکیل جلسه به وسیله آگهی در تابلو اعلانات نصب و همچنین می بایست به نشانی هریک از مالکین ارسال گردد.

در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع که اداره جلسه نیز با او می باشد و سپس درهمان جلسه در صورت به رسمیت رسیدن مجمع، مدیر یا مدیرانی از بین مالکین ویا اشخاص خارج از ساختمان انتخاب می شود لازم به ذکر است که برای رسمیت مجمع، حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی ویا نماینده آنان ضروری است.
باتوجه به مراتب فوق اگر مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی ساختمان ویا نماینده آنان در جلسه حضور پیدانکنند جلسه موکول به پانزده روز بعد می گردد و چنانچه در این جلسه نیز اکثریت لازم حاصل نگردد جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر خواهد بود مجمع عمومی مالکین باید حداقل هر سال یک بار تشکیل گردد.

وظایف و اختیارات مجمع عمومی به شرح ذیل می باشد:
  1. تعیین رئیس مجمع عمومی
  2. انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی به اعمال آنها.
  3. اتخاذ تصمیم نسبت به اداره ساختمان.
  4. تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه.
  5. اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا.
  6. تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.
کلیه تصمیمات متخذه مجمع عمومی مالکین باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران به شرکا یا مالکین غایب و وزارت مسکن وشهرسازی اطلاع داده شود.
مجمع عمومی عادی می تواند به طور فوق العاده هم به شرح ذیل تشکیل گردد در صورتی که هیات مدیره نتواند درخصوص یک موضوع خاص و مهم اتخاذ تصمیم نماید(مثلا به فرض درخصوص بازسازی و تعمیرات اساسی ساختمان و...) مجمع عمومی عادی به طور فوق العاده تشکیل می گردد که این موضوع بنا به درخواست مالکین و یا هیات مدیره می باشد. صلاحیت مجمع عمومی عادی به طور فوق العاده همان صلاحیت مجمع عمومی عادی می باشد. در صورت عدم اجابت درخواست مالکین از سوی هیات مدیره و در صورت پیش بینی سمت بازرس و وظایف آن در اساسنامه مالکین می توانند درخواست خود را به بازرسان ارائه نمایند و بازرسان موظفند با رعایت تشریفات مقرر، اقدام لازم را معمول نمایند.
مجمع عمومی فوق العاده، در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضا مدت ماموریت به منظور تجدید انتخاب هیات مدیره جدید تشکیل می گردد.
در صورت خودداری شرکا از تشکیل مجمع فوق العاده، وزارت مسکن وشهرسازی حسب تقاضای سه نفر از شرکا برای تشکیل مجمع مذکور اقدام خواهد نمود مگر آنکه تعداد آپارتمان ها از ده واحد کمتر باشد که در این صورت تقاضای یک نفر از شرکا کافی خواهدبود.

تصمیمات مجامع برای کلیه مالکین الزام آور است
مدیر یا مدیرانی که طی جلسات مجمع عمومی مالکین انتخاب می شوند مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند تعداد آنها می بایست فرد بوده و مدت ماموریت آنها نیز طبق قانون دوسال است. اما مجمع می تواند این مدت را اضافه و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران نیز بلامانع است.
مجمع عمومی می تواند یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه دار تعیین و خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد نمود مدیرانی که انتخاب شده اند امین شرکا (مالکین) بوده و نمی توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب نمایند.
مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند.
در کلیه ساختمانها که بیش از ده واحد آپارتمان داشته باشند مدیران مکلفند برای حفظ و نگاهداری و همچنین نظافت قسمتهایمشترک و سایر امور مورد نیاز دربان یا سرایدار استخدام نمایند.
مدیر یا مدیران همچنین مکلفند میزان هزینه های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آنرا قبل یا بعد از پرداخت هزینه به وسیله نامه سفارشی به نشانی مالکین اعلام نمایند. و در صورت استنکاف، طبق مقررات قانونی برای وصول آن اقدام نمایند.

منبع: پایگاه اطلاع رسانی وزارت مسکن

آخرین ویرایش توسط Odin : 2011-01-10 در ساعت 09:10 دلیل: اصلاح صفحه بندی
sepide1990 آنلاین نیست   پاسخ با نقل قول
قدیمی 2011-01-10, 09:35   #2
Odin
Administrator
 
آواتار Odin
 
تاریخ عضویت: 04-05-2008
محل سکونت: Pseudo Islamic - Democracy Off
نوشته‌ها: 3,691
سپاس: 3,797
سپاسگزاری: 10,025 بار در 3,544 پست
پیش فرض


در زمان های نه چندان دور که آپارتمان سازی و آپارتمان نشینی رایج نبود و مفهومی نداشت در اکثر شهرها خانه های مسکونی دارای وسعت بسیار و حیاط و درخت و اتاق های متعدد بود. همراه با غروب آفتاب سکوت ملایمی در خانه ها حاکم می شد وصدای اذان موذن از گلدسته های مساجد دور و نزدیک در کنار این سکوت، روح را نوازش می داد. بعد هم شب بود و صدای جیرجیرک ها و سکوت و دیگر هیچ.اکنون بعد از گذشت چندین سال چهره اغلب شهرها کاملا به هم ریخته است. آپارتمان ها و برج های مسکونی در جای جای شهرها به خصوص شهرهای بزرگ و به ویژه تهران روییده اند و به جای خانه های باصفا، جنگل آهن و فولاد در لباس مجتمع های ساختمانی سراسر شهرهای بزرگ را پوشانده است. به هر حال زندگی شهری قواعد خاص خودش را دارد. بعضا می بینیم در اندک جایی ده ها واحد آپارتمانی 30 و 40 متری ساخته اند آن هم در طبقات متعدد. به راستی زندگی در چنین محیط هایی سخت است. سخت تر آن که بایستی حقوق ده ها و بلکه صدها نفر از همسایگان خود را رعایت کنی که متاسفانه آن گونه که آپارتمان ها رشد کرده اند فرهنگ آپارتمان نشینی هنوز برای خیلی از ساکنان آپارتمان ها معنی نشده است.

ساکنان آپارتمان ها اعم از مالک و مستاجر مکلفند برای ایجاد یک زندگی بهتر به حقوق سایر همسایگان احترام بگذارند. این یک تکلیف قانونی برای تمامی شهروندان است که با اصول و موازین اخلاقی کاملا مطابقت دارد
امروزه تا پاسی از شب در خیلی از آپارتمان ها انواع و اقسام صداهای ناهنجار و گوشخراش موزیک و تلویزیون و صدای فریاد گونه مکالمات شبانه همسایگان آفتی است آشنا که مانند خوره آرام آرام روح ساکنان آپارتمان ها را می خورد و تا می خواهی به همسایه اعتراض کنی که پدرجان اندکی آرام تر. اندکی آهسته تر. بانگ فریاد برمیآید که "چاردیواری اختیاری" است.راستی آیا حق داریم با سروصداهای ناهنجار اعصاب همسایگان را به هم بریزیم و بگوییم که چاردیواری و اختیاری؟ ساکنان آپارتمان ها اعم از مالک و مستاجر مکلفند برای ایجاد یک زندگی بهتر به حقوق سایر همسایگان احترام بگذارند. این یک تکلیف قانونی برای تمامی شهروندان است که با اصول و موازین اخلاقی کاملا مطابقت دارد.

رعایت اصول آپارتمان نشینی
طبق قانون و آئین نامه تملک آپارتمان ها رعایت این اصول برای ساکنین آپارتمان ضروری است:
  1. رعایت اخلاق و رفتار اسلامی و حسنه از اهم امور ساختمان است مسائل رفتار ضد اخلاقی در بلوک ممنوع است برای مثال حضور آقایان با پیژامه یا زیرپیراهن در خارج از بخش اختصاصی ممنوع بوده و در صورت مشاهده و تذکر از طریق مدیر ساختمان در صورت عدم انتباه موضوع وفق قانون مجازات اسلامی قابل پیگیری است و کلیه ساکنین موظف به همراهی در طرح شکایت و اخراج متخلف هستند.
    تبصره: چنانچه متخلف مستاجر باشد علاوه بر پیگیرد قانونی مستاجر, موجر بعنوان معاونت قابل پیگرد است.
  2. رعایت صرفه جویی در مصرف آب, گاز و برق مشاع وظیفه کلیه ساکنین است . در صورتی که مشاهده گردد واحدی عمدا یا سهوا رعایت صرفه را نمی نماید علاوه بر تخلف انضباطی مدیر ساختمان حق دارد او را مجبور نماید که شمارشگر نصب و یا شارژ بیشتری پرداخت کند.
  3. شستن فرش, لحاف و پتو در حد متعارف و عادلانه و بالسویه مجاز است مشروط بر اینکه این موضوع با هماهنگی مدیر ساختمان صورت گرفته است.
    تبصره: هر سال یکبار میزان استفاده کلیه واحدها بررسی و عند الزوم چنانچه واحدی بیش از حد تعارف استفاده کرده مبلغی طی حواله مدیر می پردازد و چنانچه واحدی استفاده ننموده از پرداخت مبلغی بنا به حواله معاف می گردد.
  4. از آنجا که بلوک فاقد واحد سرایداری است و هزینه مضاعفی را بر همه ساکنان بوجود می آورد لذا تصریح می گردد که این بلوک سرایدار نخواهد داشت.
  5. مقررات این آیین نامه در مجمع عمومی قابل تصحیح و تغییر است و این مقررات قابل اجرا و ملاک قانونی در دعاوی است.
  6. رعایت اخلاق و رفتار اسلامی و حسنه از اهم امور ساختمان است مسائل رفتار ضد اخلاقی در بلوک ممنوع است .
  7. چون حفظ و نگهداری و انجام امور ساختمان عملا به عهده مالکین ساکن است طبق نظر و تصویب هیئت مدیره, مالکین غیر ساکن مبلغی به عنوان اضافه شارژ و سالانه باید پرداخت نماید. پس از تصویب هیئت مدیره و عدم پرداخت طبق ماده 21 رفتار خواهد شد.
  8. تکلیف پروژه های عمرانی ساختمان سقف هزینه ها و مبالغ قابل دریافت از هر یک از مالکین و مستاجرین را مجمع عمومی به صورت سالانه تصویب و به مدیر ابلاغ میکند.
  9. هر گونه اعتراضی از طرف ساکنین باید به صورت کتبی به مدیر ارائه شود.
  10. هر یک از ساکنین اعم از مالک یا مستاجر بایستی هزینه شارژ را به موقع به مدیر ساختمان یا نماینده او پرداخت کنند.
    تبصره: در صورت استنکاف از پرداخت حداکثر به مدت سه ماه مدیر موظف به پیگرد قانونی خاطی است و مستنکف موظف است علاوه بر شارژ معوقه تمام هزینه ها را پرداخت کند.
  11. تعمیرات و تغییرات داخلی و خارجی که موجب صدمه به اسکلت ساختمان می شود به هیچ وجه مجاز نمی باشد.
  12. سایر تعمیرات و تغییرات داخلی آپارتمان ها و بخش های اختصاصی مانند انبار می باید با اجازه کتبی دیگر مالکین و تایید مدیریت ساختمان در حد معقول صورت پذیرد.
  13. ساکنین هر واحد مسوول جبران خسارت وارد شده در اثر گرفتگی لوله های فاضلاب سررفتن آب وان یا سینک به واحد متضرر و ساختمان هستند.
  14. نصب هر گونه آنتن سایبان نرده حفاظ بند کولر وغیره بر نما یا بالکن بدون اجازه کتبی از مدیر ساختمان ممنوع است.
  15. بازی کردن بچه ها در قسمت های مشترک در صورت تایید هیئت مدیره فقط در ساعت های تعیین شده و در محل های مقرر مجاز می باشد.
  16. مسوول حرکات و رفتار فرزندان اولیای آنها بوده و در قبال هر گونه عمل خلاف آنها باید جوابگو باشند.
  17. نگهداری سگ، کبوتر، قناری، خرگوش و بطور کلی حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع می باشد. مدیران ساختمان نباید در این مورد چشم پوشی نمایند زیرا ممکن است علاوه بر نارضایتی سایر سکنه آن حیوان عامل بیماری نیز باشد.
  18. مدیران ساختمان می باید حداقل یک بار در سال فیوزهای تابلو برق را کنترل نماید تا در صورت افزایش بار جریان برق آتش سوی بوجود نیاید.
    تبصره: هرگونه دستکاری در تجهیزات مشترک بدون اطلاع مدیریت ساختمان ممنوع است.
  19. مسوول حرکات و رفتار فرزندان اولیای آنها بوده و در قبال هر گونه عمل خلاف آنها باید جوابگو باشند.
  20. مواد آتش زا نباید در داخل آپارتمان نگهداری شود بلکه با اجازه و اطلاع مدیریت می باید در انبار قرار گیرد.
  21. انبار آپارتمان ها مختص نگهداری وسایل شخصی ساکنین است. کسب درآمد و اجاره آن به دیگران ممنوع میباشد مگر با اجازه ساکنین مجتمع و با اطلاع مدیریت.
  22. استفاده از وسایل گازی و نفتی برای افراد جوانتر از 12 سال و مسن تر از 70 سال و معلولین جسمی و ذهنی که به صورت انفرادی زندگی می کنند یا در اکثر ساعات شبانه روز تنها هستند ممنوع است.
  23. باز کردن در می باید توسط افراد بالغ پس از شناسایی انجام شود.
اینها حقوقی هستند که در میان همسایگان یک آپارتمان باید رعایت شوند در حالی که عدم توجه به این قانون در میان افراد بسیار به چشم می خورد.

ندا پاکنهاد / وکیل پایه یک دادگستری
منبع :تبیان گرد آوری :وبلاگ تخصصی حقوق ایران

----------------------------------------------------------------------------------


قانونی برای مشکلات آپارتمان نشین ها
زندگی در آپارتمان ها، سکونتی دسته جمعی محسوب می شود که اصول و قواعدی ویژه دارد

«آپارتمان نشینی قانون دارد» قانون در این عبارت در معنای اخص آن به کار رفته است. یعنی قوانین آپارتمان نشینی در دسته قوانین طبیعی یا ارزش هایی قرار ندارد که براساس تجربه زندگی جمعی حاصل شده اند و رعایت آنها امری اخلاقی محسوب می شود. این قانون که دانستن آن برای هر آپارتمان نشینی ضروری است پشتوانه اجرایی ضابطه مند دارد و بالطبع مانند هر قانون دیگری تخلف از مفاد آن در صورت طرح در محاکم قضایی و اجتماعی مجازات در پی دارد. قانون آپارتمان نشینی با عنوان «قانون تملک آپارتمان ها» برای تنظیم مناسبات رفتاری در مجتمع های مسکونی و حفظ حقوق ساکنان در سال 1343 تصویب و سال 1376 توسط مجلس شورای اسلامی اصلاح شده است. آیین نامه های اجرایی آن نیز مقرراتی را شامل می شود که اصول آپارتمان نشینی و مشکلات عمومی این نوع زندگی را مشخص و تعیین تکلیف می کند. قانون تملک آپارتمان ها در قالب قوانین مدنی کشور قوه مجریه و قضاییه را موظف به رعایت مفاد مرتبط می کند و احقاق حقوق و برخورد با تخلفات نیز برعهده مراجع قضایی و قانونی است.

مالکیت اشتراکی
شوون استفاده از مشاعات در بسیاری از آپارتمان ها محل مناقشه است و گاهی زندگی را برای ساکنان تلخ و پرتنش می کند. موضوع اول درباره مشاعات تعیین محل آنهاست و قانون تملک آپارتمان ها مالکیت اشتراکی در آپارتمان ها را به شرح زیر معرفی می کند:
  1. زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
  2. تاسیسات قسمت های مشترک از قبیل: چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی، اتاق سرایدار، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه های فاضلاب، لوله ها، گذرگاه های زباله و محل جمع آ وری آن و...
  3. اسکلت ساختمان
  4. درها، پنجره ها، راهروها، پاگردها و پله هایی که در خارج از قسمت های اختصاصی قرار دارند.
  5. تاسیسات راه پله از جمله وسایل تامین روشنایی، تلفن و وسایل اخبار، شیرهای آتش نشانی، محل اختتام پله ورود به بام و پله های ایمنی.
  6. بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکا یا حفظ بنا در آن احداث شده است.
  7. نمای خارجی ساختمان
  8. محوطه ساختمان، باغ ها و پارک ها که جنبه عمومی دارد و در سند اختصاصی ثبت نشده است.
آنچه ذکر شد قسمت های مشاع ساختمان است که در مالکیت مشاع تمام ساکنان قرار می گیرد؛ هر چند که در قسمت اختصاصی واقع شده یا از آن عبور کند. همه مالکان یا استفاده کنندگانی که نماینده مالک هستند مانند مستاجران حق استفاده از این قسمت ها را دارند و هیچ کسی نمی تواند از استفاده آنها تا حدی که ضرری به استفاده دیگران وارد نیاورد به هر دلیل ممانعت کند. گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین اقداماتی نظیر استفاده شخصی یا نگاهداری حیوانات و کالاها در قسمت های مشترک ممنوع است مگر آن که رضایت تمامی مالکان جلب شود. هزینه های حفظ، نگهداری، نظافت و تعمیر نیز میان ساکنان تقسیم می شود. البته در اصلاح قانون تملک آپارتمان ها در سال 76 مقرر شده است هزینه های حفظ و نگهداری حیاط، تراس یا بالکنی که فقط یک یا تعدادی از واحدها به آن دسترسی داشته باشند و استفاده آزادانه سایرین ممکن نباشد بر عهده استفاده کنندگان قرار دارد.

استفاده شخصی از مشاعات، اشغال آنها به هر نحو، تزئین دل بخواهی مشاعاتی نظیر راه پله و نما، تجاوز به حقوق دیگران برای استفاده آزادانه از مشاعات، زشت کردن منظره قسمت های مشترک و کثیف کردن آنها به اشکال مختلف مشکلات رایجی هستند که مناقشه دائمی آپارتمان نشین ها را در پی دارد. گاهی هم برخی افراد بدون توجه به قانون و صرفا براساس استنباط و توجیهات شخصی بخش هایی از ساختمان را جزو مشاعات می دانند و بر این اساس به استفاده شخصی از آنها می پردازند.

پول شارژ و ادعاهای جور واجور
پرداخت پول شارژ که به دفعات هزینه انواع تعمیرات نیز بر آنها افزوده می شود در اغلب ساختمان ها خالی از دردسر نیست. گاهی برخی ساکنان با ادعای عدم استفاده از برخی مشاعات از هزینه های نگهداری و تعمیرات آنها سرباز می زنند. برای مثال ساکنان طبقه همکف و حتی اول مدعی استفاده نکردن از آسانسور می شوند و پول شارژ مرتبط با آن را نمی پردازند. عدم بهره برداری از سایر امکانات ساختمان نظیر پشت بام، سیستم های حرارتی یا برودتی، محوطه، گل کاری و... نیز گاهی در جرگه چنین ادعاهایی قرار می گیرند و دردسرآفرین می شود. این ادعاها اغلب با حاشیه های رنگارنگی نظیر نارضایتی از عدم رعایت صرفه جویی در مصرف انرژی بخش های مشترک توسط فرد یا افراد دیگر و دستاویز کردن آن برای نپرداختن هزینه شارژ، اعتراض به نحوه تقسیم هزینه ها براساس تعداد افراد خانوار، قبول نداشتن مبلغ هزینه ای که برای تعمیرات پرداخته شده است و... نیز همراه می شود و نظم طبیعی زندگی جمعی را به هم می زند.طبق ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها اصلاحی سال 76 حتی اگر یکی از ساکنان از قسمت های مشترک (مشاع ذکر شده) استفاده نمی کند باید هزینه های آن را بپردازد. چنین کاری برای بسیاری از افراد پرداخت پول زور تلقی می شود، اما باید پذیرفت این قانون آپارتمان نشینی است و بدون رعایت آن به قول معروف سنگ روی سنگ بند نمی شود. اگر عدم استفاده از مشاعات توجیه معقولی برای نپرداختن هزینه های آن باشد آنگاه سایر افراد نیز می توانند توجیهاتی نظیر کم استفاده کردن، عدم مطلوبیت بهره برداری از مشاعات و... بیاورند و قوانین را زیر پا بگذارند. در حقیقت وجود امکانات به تنهایی نوعی تملک بر آنها محسوب می شود و شرط استفاده برای پرداخت هزینه ها مطرح نیست.

تاخیرها
تاخیر یا کارشکنی برخی ساکنان در پیگیری امور آپارتمان دست کمی از سایر مشکلات اساسی پیش روی نظم سکونت جمعی ندارد. تاخیر در پرداخت هزینه شارژ یا تعمیرات، برگزاری مجمع عمومی، اقدام به تعمیرات یا رفع مشکل عمرانی، فیزیکی و... توسط برخی ساکنان صورت می گیرد و اخلالی جدی در اداره امور آپارتمان ها پدید می آورد. دیرکرد در جمع آوری پول شارژ، پرداخت نشدن به موقع هزینه های اصلی نظیر بهای آب، برق، گاز و تعمیرات ضروری را در پی دارد و رفع نیازهای اولیه تمامی ساکنان را دشوار می سازد. درباره هزینه تعمیرات شرایط بدتر است چرا که اگر کسی سهم خود را نپردازد دیگران مجبورند یا خودشان هزینه ها را برعهده بگیرند یا تعمیرات را بلاتکلیف بگذارند که گاهی امکان ناپذیر است.

تاخیرهای ناموجه در سایر حوزه های زندگی آپارتمان نشینی نیز می تواند برای برخی ساکنان دیگر دردسرساز باشد. یک نمونه نقص در عملکرد کولرهای آبی در پشت بام است که با پس دادن و سرریز آب یا حتی سر و صدای آزاردهنده برای ساکنان طبقه آخر همراه می شود. بالطبع تاخیر ساکنان در تعمیر و بهسازی کولرها مزاحمت هایی تحمل ناپذیر برای دیگران ایجاد می کند در حالی که شاید این تاخیر نزد عده ای بی ملاحظه این گونه توجیه شود که: کولر خودمان است و هر وقت بخواهیم تعمیرش می کنیم! اینجاست که ذهنیت های نادرست و ضعف های فرهنگی رخ می نماید و ضرورت آموزش های مدنی و قانونی در این حوزه را پررنگ تر جلوه می دهد.

زندگی در آپارتمان ها سکونتی دسته جمعی محسوب می شود که اصول و قواعدی ویژه دارد و نمی توان شرایط آن را با زندگی در خانه های ویلایی یکسان دانست.

رعایت شوون اخلاقی
نوع پوشش و آرایش افراد گاهی در تضاد و تقابل با اعتقادات مذهبی و بینش فرهنگی همسایگان قرار می گیرد و تذکر در این باره نیز به جای بهبود شرایط به بدتر شدن مناسبات رفتاری منجر می شود. همین نارضایتی از پوشش همسایه ها بویژه در مشاعات که اغلب به عنوان مشکلات رایج آپارتمان نشینی از زبان افراد مختلف شنیده می شود گاهی پایه و مایه اختلافات بعدی در سایر مسائل قرار می گیرد و به قول عامیانه «بهانه ای می شود در دست عده ای» تا علیه عده ای دیگر کارشکنی کنند و مرافعه به راه بیندازند. مسائل فرهنگی و تربیتی در این باره بسیار تاثیر گذارند و بالطبع رفع چنین معضلاتی در آپارتمان ها کار یک روز و دو روز نیست. اما به هر حال باید توجه داشت که مراعات همسایه نه تنها در آپارتمان نشینی بلکه در سایر روش های سکونت نیز یک اصل محسوب می شود و احترام به بینش فرهنگی و اعتقادات مذهبی همسایه ها نیز بخشی از این مراعات است.

انتخاب مدیر
بسیاری از مشکلات آپارتمان ها با تعیین یک مدیر برطرف خواهد شد. در مقابل آپارتمان های بلندمرتبه و برج هایی که مدیران مجرب با حقوق و مزایای بالااستخدام می کنند و رسیدگی به امور آپارتمان براساس تشریفات انجام می شود در بسیاری از مجتمع های مسکونی 3 یا 4 طبقه اصلامدیر وجود ندارد! در این شرایط معمولایک نفر برای رسیدگی به امور ضروری نظیر جمع آوری و پرداخت قبوض تعیین می شود و مشکلات پیش رو هم اغلب استعفای این فرد و در حقیقت شانه خالی کردن از بار مسوولیت بی مزد و مواجب را در پی دارد. طبق ماده 5 قانون تملک آپارتمان ها در صورتی که تعداد مالکان یک آپارتمان از 3 نفر بیشتر باشد باید «مجمع عمومی» تشکیل شود. مجمع عمومی جلسه ای با حضور مالکان و استفاده کنندگان یا نمایندگان آنان برای اداره امور آپارتمان است. برای آن که مجمع عمومی رسمیت داشته باشد باید مالکانی که بیش از نصف مساحت قسمت های خصوصی را در اختیار دارند یا نمایندگانشان در آن حضور یابند. در برخی آپارتمان ها ساکنان نسبت به برگزاری مجمع عمومی بی اعتنا هستنند و گاهی به همین دلیل آپارتمان بدون مدیر رسمی می ماند. راهکار قانونی برای خروج از بن بست در این شرایط دعوت از مالکان و در صورت عدم حضور 2 بار به تاخیر انداختن جلسات با فاصله 15 روز است. پس از طی این روند طبق ماده 8 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها جلسه سوم با هر تعداد از حاضران رسمیت می یابد و تصمیم جمعی در آن برای افراد غایب هم تعهد ایجاد می کند. در نخستین جلسه رئیس مجمع عمومی برای اداره جلسه انتخاب و سپس برای تعیین مدیر یا مدیران رای گیری می شود. شرح تصمیم ها صورتجلسه می شود و باید ظرف 10 روز توسط مدیر به اطلاع شرکای غایب برسد. مدیر ساختمان اختیارات و وظایف مهمی دارد و باید فردی امین و لایق باشد. بیمه تمامی ساختمان در مقابل آتش سوزی، استخدام دربان برای ساختمان هایی که بیش از 10 واحد دارند، حساب و کتاب مالی و... جزو وظایف مدیر است و در مقابل اختیاراتی نظیر تعیین زمان مناسب برای بازی بچه ها در مشاعات، نحوه استفاده از پارکینگ و بخش های مشترک میان ساکنان، تذکر برای رعایت نکات ایمنی و مسائل ضروری درباره آسایش دیگران، اخطار به مالکان برای انجام تعمیرات اساسی یا رعایت حقوق سایرین در تمامی حوزه های زندگی جمعی و... به وی تفویض می شود.

منبع: روزنامه جام جم، شماره 2914 به تاریخ 17/5/89، صفحه 14 (جامعه)
نویسنده: امین رحیمی
Odin آنلاین نیست   پاسخ با نقل قول
قدیمی 2011-05-24, 20:03   #3
Odin
Administrator
 
آواتار Odin
 
تاریخ عضویت: 04-05-2008
محل سکونت: Pseudo Islamic - Democracy Off
نوشته‌ها: 3,691
سپاس: 3,797
سپاسگزاری: 10,025 بار در 3,544 پست
پیش فرض «قانون تملک آپارتمانها» و «آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها»

«قانون تملک آپارتمانها»

ماده 1 - مالکیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است . مالکیت قسمت های اختصاصی و مالکیت قسمتهای مشترک.

ماده 2 - قسمتهای مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد به طور کلی قسمتهایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمتها مشترک محسوب می شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

ماده 3 - حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت های مشترک غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.
ماده 4- حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشند. پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.

تبصره 1- مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون ، میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان را تعیین می کند.

تبصره 2- در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می باشند هزینه های مشترک بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می رسد، حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می شود.

تبصره 3- چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است. (اصلاحی و الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)

ماده 5 - انواع شرکتهای موضوع ماده 20 قانون تجارت که به قصد تجارت ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل می شود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به کارهای ساختمانی ممنوعند.

ماده 6 - چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترکبه اکثریت آرا مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند.

تبصره - نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوتنامه ها و اعلام تصمیمات مذکور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر این که مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد.

ماده 7 - هر گاه یک آپارتمان یا یکمحل کسب دارای مالکین متعدد باشد مالکین یا قائم مقام قانونی آنها مکلف اند یکنفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند در صورتی که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند رای اکثریت بقیه مالکین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر این که عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در این صورت برای یکدفعه تجدید دعوت خواهد شد.

ماده 8 - در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی که عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلف اند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آیین نامه این قانون تعیین خواهد شد.

ماده 9 - هر یک از مالکین می تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود مفید می داند انجام دهد هیچیک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مریی و منظر باشد بدهند.

ماده 10 - هر کس آپارتمانی را خریداری می نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می گردد مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت به پردازد مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترکو به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن اقتضا دارد یکجا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالکبه ترتیبی که در آیین نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالکان استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرفنظر نماید.

ماده 10 مکرر - در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهارنامه یا ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه میشود .
هر گاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیئت مدیران میتوانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ – تهویه مطبوع – آب گرم – برق – گاز و غیره با و خودداری کنند و درصورتیکه مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننمایند اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وضول وجه مزبور بر طبق اظهار نامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد . عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و درحال مدیر یا هیئت مدیران موظف میباشند که بمحض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند .

تبصره 1- در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شکایت کنند، دادگاهها موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموع ارائه می شود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.
استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود. (الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)

تبصره 2- رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاده کننده از هزینه های مشترک و رونوشت اظهار نامه ابلاغ شده بمالک یا استفاده کننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد .

تبصره 3- نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه بمالک در دادگاه تخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است ، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی میدهد این رأی قطعی است . در مواردیکه طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلایل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد .

تبصره 4- در صورتیکه مالک یا استفاده کننده مجدداً و مکرراً در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه های مشترک گردد علاوه بر سایر پرداختی ها مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها بعنوان جریمه میباشد . (اصلاحی بموجب لایحه قانونی اصلاح قانون الحاق ماده 10 مکرر و دو تبصره به قانون تملک آپارتمانها )

ماده 11 - دولت مکلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آیین نامه های اجرایی آن را تهیه و بعد از تصویب هیات وزیران به مورد اجرا به گذارد. دولت مامور اجرای این قانون است.

ماده 12- دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را که به تأیید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالکیا قائم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی های معوق مالک نسبت به هزینه های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.

ماده 13- در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمتهای اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می توانند براساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یادشده را به اضافه اجوریکه برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با در خواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یادشده خواهد کرد.

تبصره 1- مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان می توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.

تبصره 2- چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند، حسب در خواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان ، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد.

ماده 14- مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر یکاز مالکان به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی مدیر یا مدیران مسؤول جبران خسارات وارده می باشند.

ماده 15- ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست. (الحاقی بموجب قانون اصلاح قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376)




«آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها»
با اصلاحات بعدی‌


بخش اول‌: قسمتهای مختلف ساختمان‌
فصل اول‌: قسمتهای اختصاصی‌

ماده ۱ ـ قسمتهایی از بنا، اختصاصی تلقی می‌شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص‌یافته باشد.

ماده ۲ ـ علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغ‌ها و پارک‌های متعلّقه برای مالکیت قسمتهای اختصاصی نیز باید بطورمجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی‌از لحاظ حدود طبقه‌، شماره‌، مساحت قسمتهای وابسته‌، ارزش وغیره باید در سند قید گردد.

فصل دوم‌: قسمتهای مشترک‌
ماده ۳ ـ قسمتهایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به‌طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می‌باشدقسمتهای مشترک محسوب می‌گردد و نمی‌توان حق انحصاری برآنها قایل شد.
تبصره ـ گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر وهمچنین نگاهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است‌.
قسمتهای مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکای ملک است‌، هرچند که در قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمتهاعبور نماید.

ماده ۴ ـ قسمتهای مشترک مذکور در ماده ۲ قانون تملک ‌آپارتمانها عبارت است از:
  • الف ـ زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا بوسیله پایه روی‌آن قرار گرفته باشد.
  • ب ـ تأسیسات قسمتهای مشترک از قبیل چاه آب و پمپ‌، منبع‌آب‌، مرکز حرارت و تهویه‌، رختشویخانه‌، تابلوهای برِ، کنتورها،تلفن مرکزی‌، انبار عمومی ساختمان‌، اتاق سرایدار در هر قسمت بناکه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن‌، چاه‌های فاضلاب‌،لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب‌، آب‌، برِق ، تلفن ‌، حرارت مرکزی‌، تهویه مطبوع‌، گاز، نفت‌، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری‌) گذرگاههای‌زباله و محل جمع‌آوری آن و غیره‌.
  • پ ـ اسکلت ساختمان‌.
    تبصره ـ جدارهای فاصل‌بین قسمتهای‌اختصاصی‌،مشترک بین‌آن قسمتها است‌. مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.
  • ت ـ درها و پنجره‌ها ـ راهروها ـ پله‌ها ـ پاگردها ـ که خارج ازقسمتهای اختصاصی قرار گرفته‌اند.
  • ث ـ تأسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تأمین‌کننده‌ روشنایی‌، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنهابه استثنای تلفن‌های اختصاصی‌، شیرهای آتش‌نشانی‌، آسانسور ومحل آن‌، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی‌.
  • ج ـ بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ ‌بنا در آن احداث گردیده است‌.
  • ح ـ نمای خارجی ساختمان‌.
  • خ ـ محوطه ساختمان‌، باغ‌ها و پارکها که جنبه استفاده عمومی‌دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.
بخش دوم‌: اداره امور ساختمان‌
فصل اول‌: مجمع عمومی‌
طرز انتخاب و وظائف و تعهدات مدیر
ماده ۵ ـ در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند،مجمع عمومی مالکین تشکیل می‌شود.

ماده ۶ ـ زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادی یافوِالعاده‌، در مواردی که توافقنامه‌ای بین مالکین تنظیم نشده است‌به موجب اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف‌مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند و در صورت‌عدم حصول اکثریت مزبور، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم‌حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد.

ماده ۷ ـ در اولین جلسه مجمع عمومی‌، ابتدا رئیس مجمع‌عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی‌از بین مالکین و یا اشخاصی خارج از انتخاب می‌شود. مجمع‌عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک‌بار تشکیل شود.

ماده ۸ ـ برای رسمیت مجمع‌، حضور مالکین بیش از نصف‌مساحت تمام قسمتهای اختصاصی با نماینده آنان ضروری است‌.

تبصره ـ در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده‌جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد، هرگاه در این جلسه‌هم اکثریت لازم حاصل نگردید جلسه برای پانزده روز بعد تجدید وتصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است‌.

ماده ۹ ـ کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده‌باشد قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را به‌مدیر یا مدیران ارائه نماید.

تبصره ـ در صورتی که مالک قسمت اختصاصی‌، شخصیت‌حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیتهای حقوقی‌معرفی خواهد شد.

ماده ۱۰ ـ هرگاه چند نفر، مالک یک قسمت اختصاصی باشندباید طبق ماده ۷ قانون تملک آپارتمان‌ها از طرف خود یک نفر رابرای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.

ماده ۱۱ ـ مجمع عمومی شرکاء دارای وظایف و اختیارات زیرمی‌باشد:
  • الف ـ تعیین رئیس مجمع عمومی‌.
  • ب ـ انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها.
  • پ ـ اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان‌.
  • ت ـ تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه‌های سالانه‌.
  • ث ـ اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ ونگاهداری و تعمیر بنا.
  • ج ـ تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای‌لازم برای اداره ساختمان‌.
ماده ۱۲ ـ کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید درصورتجلسه نوشته و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود.

تبصره ـ تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف ده روز به وسیله‌مدیر یا مدیران به شرکاء غایب اطلاع داده شود.

ماده ۱۳ ـ تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده ۶ قانون برای‌کلیه شرکاء الزام‌آور است‌.

فصل دوم‌: اختیارت و وظایف مدیر یا مدیران‌
ماده ۱۴ ـ مدیر یا مدیران مسؤول حفظ و اداره ساختمان واجرای تصمیمات مجمع عمومی می‌باشند.

ماده ۱۵ ـ اصلاحی مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۵۳ ـ تعداد مدیران بایدفرد باشد و مدت مأموریت مدیر یا مدیران دو سال است ولی‌مجمع عمومی می‌تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجددمدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.

ماده ۱۶ ـ در صورت استعفا، فوت‌، عزل یا حجر مدیر یامدیران قبل از انقضای مدت‌، مجمع عمومی فوِالعاده‌، به منظورانتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.

تبصره ۱ ـ در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیأت‌مدیره به جهات فوق از هیأت مدیره خارج شوند، مجمع عمومی‌فوِالعاده باید به منظور تجدید انتخاب هیأت مدیره تشکیل گردد.

ماده ۱۷ ـ تصمیمات مدیران با اکثریت آرا معتبر است‌.

ماده ۱۸ ـ مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه‌دارتعیین می‌نماید. خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که‌به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع‌عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.

ماده ۱۹ ـ مدیر یا مدیران‌، امین شرکاء بوده و نمی‌توانند فرد دیگر را بجای خود انتخاب نمایند.

ماده ۲۰ ـ مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحددر مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند.
سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده ۴ قانون بوسیله‌مدیر، تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.

ماده ۲۱ ـ مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه مستمر و مخارج‌متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت‌هزینه بوسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی‌تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.

ماده ۲۲ ـ در کلیه ساختمانهای مشمول قانون تملک آپارتمانهاکه بیش از ده (۱۰) آپارتمان داشته باشد، مدیر یا مدیران مکلفندبرای حفظ و نگاهداری و همچنین تنظیف قسمتهای مشترک وانجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربانی استخدام نمایند.

فصل سوم‌: هزینه‌های مشترک‌
ماده ۲۳ ـ شرکای ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‌های‌مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگاهداری قسمتهای مشترک‌بنا مصرف می‌شود، طبق مقررات زیر مشارکت نمایند:
در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های‌مشترک پیش‌بینی نکرده باشند، سهم هریک از مالکین یااستفاده‌کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت‌زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب‌، گازوئیل‌، آسفالت‌پشت بام و غیره به ترتیب مقرر در ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد از قبیل‌هزینه‌های مربوط به سرایدار ، نگهبان‌، متصدی آسانسور، هزینه‌ نگاهداری تأسیسات‌، باغبان‌، تزیینات قسمتهای مشترک و غیره‌بطور مساوی بین مالکین یا استفاده‌کنندگان تقسیم می‌گردد. تعیین‌سهم هر یک از مالکین یا استفاده‌کنندگان با مدیر یا مدیران می‌باشد.
تبصره ـ چنانچه به موجب اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی‌پرداخت هزینه‌های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت‌آن استنکاف نماید، مستأجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره هزینه‌های‌مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه‌های جاری‌مشترک به عهده استفاده‌کننده باشد و از پرداخت استنکاف کند،مدیر یا مدیران می‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌کننده‌، به مالک‌اصلی نیز مراجعه نمایند.

ماده ۲۴ ـ هریک از شرکاء که در مورد سهمیه یا میزان هزینه‌مربوط به سهم خود معترض باشد می‌تواند به مدیر مراجعه وتقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید در صورت عدم‌رسیدگی یا رد اعتراض شریک می‌تواند به مراجع صلاحیت‌دارقضائی مراجعه کند.

ماده ۲۵ ـ هزینه‌های مشترک عبارتست از:
  • الف ـ هزینه‌های لازم برای استفاده‌، حفظ و نگاهداری عادی‌ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه‌.
  • ب ـ هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران‌.
فصل چهارم‌: حفظ و نگاهداری تعمیر بنا
ماده ۲۶ ـ در صورتی که بین شرکاء توافق شده باشد که‌هزینه‌های نگاهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگاهداری وعملیات یک جزء از تأسیسات فقط به عهده بعضی از شرکاء باشد،فقط همین شرکاء ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به‌این هزینه‌ها تعیین تکلیف خواهند نمود.

ماده ۲۷ ـ مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب‌می‌کند به‌منظور تأمین هزینه‌های ضروری و فوری‌، وجوهی به‌عنوان تنخواه گردان از شرکاء دریافت دارند.
Odin آنلاین نیست   پاسخ با نقل قول
پاسخ

برچسب ها
قانون تملک آپارتمانها, آپارتمان نشینی

ابزارهای موضوع
نحوه نمایش

قوانین ارسال
شما نمیتوانید موضوع جدیدی ارسال کنید
شما امکان ارسال پاسخ را ندارید
شما نمیتوانید فایل پیوست در پست خود ضمیمه کنید
شما نمیتوانید پست های خود را ویرایش کنید

BB code فعال است
شکلک ها فعال است
کد [IMG] فعال است
کدهای HTML غیر فعال است
انتخاب سریع یک انجمن

موضوعات مشابه
موضوع نویسنده موضوع انجمن پاسخ‌ها آخرین نوشته
بررسی مسائل مربوط به پارکینگ آپارتمانها Mehrdad حقوقی 0 2012-09-19 03:52
نقشه برداری ثبتی padospan تازه وارد ها 6 2012-05-20 16:19
قانون ثبت اسناد و املاک Mehrdad حقوقی 0 2012-02-22 01:00
نگاهی به مبحث تصرف، مالکیت و توسعه ی زمین در کاداستر سیستم های اطلاعات زمینی (LIS) zeinab2008 سیستم های اطلاعات جغرافیایی، GIS 0 2011-10-15 23:43
عدم رعایت مقررات ایمنی توسط کارفرمایان| مسئولیت مهندسان ناظر | قوانین و چالشهای موجود Odin عمران 0 2009-05-17 15:17


هم اکنون ساعت 09:54 است.
تمام زمانها +4.5 ساعت، نسبت به ساعت جهانی گرینویچ (GMT) میباشند.


®Powered by vBulletin
Copyright ©2008 - 2013, Geomapia.net
Page copy protected against web site content infringement by Copyscape
no new posts